Ein bisschen mehr Mietpreisbremse

Gute Nachricht für Mieterinnen und Mieter in Konstanz: Die Landesregierung will die Stadt ab 2027 wieder in die Gebietskulisse der Mietpreisbremse aufnehmen. Damit wären überhöhte Angebotsmieten bei vielen Neuvermietungen wieder begrenzt. Die notwendige Änderung der Landesverordnung steht allerdings noch aus

In Konstanz soll ab 2027 wieder die Mietpreisbremse gelten, schreibt der „Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg“ in einer Pressemitteilung: Nach Presseberichten wollen Grüne und CDU die baden-württembergische Gebietskulisse entsprechend anpassen. Sie legt fest, in welchen Städten und Gemeinden ein angespannter Wohnungsmarkt besteht und die Mietpreisbremse gilt.

Als Kompromiss zwischen CDU und den mit der Gebietskulisse unzufriedenen Grünen sollte die Neuregelung zunächst nur bis Ende 2026 gelten. Nach den neuen Plänen soll die Regelung von 130 auf 133 Kommunen erweitert und nun bis Ende 2029 gelten. Neben Konstanz sollen auch Mannheim und Kehl wieder aufgenommen werden. Zunächst muss jedoch noch der Ministerrat die dafür notwendige Änderung beschließen.

„Es ist gut, dass die Mietpreisbremse und eine Obergrenze für zulässige Mieterhöhungen ab dem nächsten Jahr zusätzlich in drei weiteren Hochschulstädten gelten sollen“, sagte der Landesvorsitzende des Mieterbunds Baden-Württemberg, Winfried Kropp. Er appellierte an die Mitglieder der Landesregierung, die Vorschläge der Landeswohnungsbauministerin Theresa Schopper (Grüne) in der nächsten Kabinettsitzung zu beschließen und so den Weg für einen besseren Mieterschutz freizumachen.

„Etwa 300.000 Mieterhaushalte aus den Hochschulstädten Mannheim, Konstanz und Kehl profitieren davon, dass die Landesregierung den schweren politischen Fehler aus dem vergangenen Jahr „zumindest teilweise korrigiert. Niemand hatte verstanden, warum sich die Wohnungskrise in Mannheim oder Konstanz über Nacht verbessert haben sollte.“

Mietpreisbremse nicht für alle

Für die für 2026 geltende Gebietskulisse hatte das Land ein Gutachten auf Grundlage des Zensus 2022 herangezogen. seemoz hat die Schwachpunkte dieses Gutachtens seinerzeit ausführlich besprochen. Konstanz und andere Hochschulstädte, dazu aber auch Orte am See mit einem hohen Anteil an Ferienwohnungen, erfüllten danach nicht mehr die erforderlichen vier von insgesamt fünf Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt. Sie fielen damit aus der Mietpreisbremse.

Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßgeblich ist in Konstanz der qualifizierte Mietspiegel. Zudem gilt eine Kündigungssperrfrist, mit der Mieter:innen drei Jahre lang Bestandsschutz genießen, wenn ihreWohnung in Wohneigentum umgewandelt wird.

Die Regelung gilt jedoch nicht ausnahmslos. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Auch eine zulässige höhere Vormiete kann eine Rolle spielen. Die Mietpreisbremse senkt zudem nicht automatisch die Miete in bereits laufenden Verträgen. Die geplante Korrektur setzt nun bei der Bewertung der Wohnungsversorgung für Studierende an.

In Hochschulstädten soll künftig grundsätzlich eine „Anspannungstendenz“ berücksichtigt werden. Wurden Studierende in Wohngemeinschaften, sofern sie einen gemeinsamen Kühlschrank hatten, als „Wirtschaftsgemeinschaft“ und damit in der bisherigen Datengrundlage als ein Haushalt gezählt, wird diese Gemeinschaft nun neu bewertet: Löst sich eine WG auf, suchen häufig mehrere Menschen gleichzeitig eine neue Wohnung – und erhöhen damit die Nachfrage.

Der grundsätzliche Kritik an der Zahl der „Haushalte“ als Kriterium für die Wohnungsnachfrage wird damit jedoch nicht Rechnung getragen. So zählen etwa in einer Gemeinschaftsunterkunft lebende Geflüchtete, die liebend gern eine eigene Wohnung hätten, nicht als Haushalt und werden damit nicht als Wohnungsnachfrager:innen gerechnet. Auch der Mieterbund hatte das Gutachten, auf dessen Grundlagen die Landesregierung die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten definiert hatte, wegen erheblicher Mängel kritisiert. „Trotz der jetzt angestrebten Korrekturen bestehen diese weiter fort“, kritisierte Winfried Kropp, Vorsitzender des Mieterbunds Bodensee ist.

Ferienorte bleiben außen vor

Weiterhin sollen eine ganze Reihe von Kommunen mit prekärer Wohnungsversorgung, gerade in der Bodenseeregion, nach wie vor nicht in die Gebietskulisse aufgenommen werden. Dazu zählen insbesondere die Städte Überlingen, Radolfzell und Singen (Hohentwiel): Der Mieterbund Baden-Württemberg fordert stattdessen eine qualifizierte Öffnungsklausel, die es betroffenen Städten ermöglich, einen Antrag auf Aufnahme in die Gebietskulisse zu stellen.

Diese müsse durch Gutachten oder andere verfügbare Daten nachvollziehbar begründet werden. „Die Öffnungsklausel macht Mieterschutz nicht von möglicherweise unzureichenden Gutachtermodellen abhängig“, erläutert Kropp. Für eine dreistellige Zahl von Wohnungsmieter:innen aus Konstanz komme die Rechtsänderung zu spät. Sie mussten Mitte des Jahres einem hohen Mieterhöhungsverlangen des Wohnungsunternehmens Vonovia zustimmen.

„Bei der Kappungsgrenze von 15 Prozent wäre die Mieterhöhung spürbar geringer ausgefallen. Die Ignoranz der ehemaligen Wohnungsbauministerin Nicole Razavi kostet die betroffenen Mieter mehrere hundert Euro im Jahr. Nicht alle können sich das leisten“, beschreibt Kropp die Auswirkungen des politischen Handelns der alten Landesregierung.