Freie Fahrt für Investoren: Konstanzer Gemeinderat entmachtet sich selbst

Der noch von der Ampel-Koalition aufgegleiste (seemoz berichtete) und vom Bundestag im Oktober beschlossene „Bau-Turbo“ ist inzwischen auch in Konstanz angekommen. Ohne Not verzichtete der Gemeinderat bei seiner letzten Sitzung auf ein Mitwirken bei der Bauleitplanung und überlässt diese ab sofort weitgehend der bekanntermaßen investorenfreundlichen Stadtverwaltung.

Mit dem Bau-Turbo will die Regierung den Bau von Wohnungen erleichtern und beschleunigen. Die entsprechenden Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) beziehen sich aber nicht speziell auf Mietwohnungen oder gar preisgebundenen Wohnraum, sondern auf Wohnungen aller Art. Man kann deshalb erwarten, dass die mit dem Bauturbo zur Regel erhobenen Ausnahmebestimmungen vor allem für den Bau von Eigentumswohnungen genutzt werden wird, denn mit diesen lässt sich am schnellsten Profit erwirtschaften.

Umweltverbände bleiben außen vor

Die Reform ermöglicht es den Gemeinden, Bauherr:innen von den Auflagen eines Bebauungsplans zu befreien. So kann etwa die Stadt Konstanz auf der Nordseite der Längerbohlstraße, wo ein alter Bebauungsplan eingeschossige Atriumhäuser vorschreibt, den Bauherr:innen künftig die Aufstockung um ein weiteres Geschoss erlauben, ohne deshalb den Bebauungsplan ändern zu müssen. Auch im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), wo sich Neubauten bisher in die Umgebung einfügen mussten, kann von dieser Vorgabe künftig abgewichen werden.

Besonders weit geht der neue § 246e des Baugesetzbuchs. Als „Experimentierklausel“ ist er bis Ende 2030 befristet. Er erlaubt, „über alle Vorgaben hinweg[zu]helfen, die in einem Bebauungsplan geregelt werden könnten und ermöglicht dadurch den Verzicht auf ein zeitaufwendiges Bebauungsplanverfahren“, heißt es in der Beschlussvorlage zu Händen des Gemeinderats. „Der Bau-Turbo ist darüber hinaus nicht nur im Innenbereich, sondern auch für Vorhaben im Außenbereich anwendbar“, nämlich sofern diese an den bebauten Bereich unmittelbar angrenzen.

Anders als bei dem für Normenkontrollverfahren offenen Bebauungsplan können bei der Einzelfallgenehmigung – mangels Norm – nur noch direkte Nachbar:innen klagen, die sich durch die Genehmigung in ihren eigenen Rechten verletzt fühlen, nicht aber Umweltverbände. 

Wer braucht noch Bebauungspläne?

Ist der Bau-Turbo eine Hilfe für die Errichtung preiswerter, bezahlbarer Wohnungen? Im Gegenteil: Er fördert die Bodenspekulation und befeuert den Baulandpreis, indem er eine höhere Ausnutzung des Grundstücks in den Bereich des Möglichen rückt. Er verschlimmert die Zersiedelungsproblematik und konterkariert Bemühungen um eine Reduktion des Flächenverbrauchs, indem er Bauvorhaben an den Siedlungsrändern und auf der so genannten grünen Wiese erleichtert.

Immerhin: Vorhaben auf der grünen Wiese, so der Ratsbeschluss, bedürfen der Zustimmung des Gemeinderats. Ebenso Projekte in der denkmalgeschützten Altstadt sowie in Gewerbe- und Industriegebieten. Für das übrige bereits bebaute Stadtgebiet hat der Gemeinderat jedoch auf seine Mitwirkung verzichtet und die Regelung der Exekutive überlassen. Nicht mehr der vom gewählten Gemeinderat beschlossene Bebauungsplan entscheidet, sondern allein die Fachleute im Bauamt.

Die Verwaltung sicherte indes zu, den Rat regelmäßig über die eingehenden Befreiungsanträge zu unterrichten, ihm Vorhaben von „städtebaulicher Bedeutung“ zur Beschlussfassung vorzulegen und die ganze Sache in einem Jahr zu evaluieren.

Das aufwendige Verfahren zum Aufstellen von Bebauungsplänen – zuletzt für die Ortsmitte Wollmatingen, um dort die Profitgelüste der Investoren des Löwen-Areals in ein städtebaulich verträgliches Maß einzuhegen – können sich Rat und Verwaltung künftig sparen und damit auch auf die dazu bislang notwendigen Umwelt-, Lärm- und Verkehrsgutachten verzichten, denn am Ende kann sich die Verwaltung mit dem Bau-Turbo über alle Bestimmungen hinwegsetzen.

Schnell-schnell schafft keinen erschwinglichen Wohnraum

Als Grund, warum sie selbst und nicht der Rat oder der gemeinderätliche Bauausschuss über die Befreiungen entscheiden soll, führt die Verwaltung auch die mögliche Vielzahl eingehender Befreiungsanträge und die knappen Fristen an. Wird nämlich ein Antrag von der Behörde nicht binnen drei oder ausnahmsweise vier Monaten beschieden, gilt er als genehmigt. Allerdings lehnen die meisten Architekt:innen und ihre Verbände derartige Genehmigungsfiktionen im Baurecht aus Gründen der Rechtssicherheit und Haftung strikt ab und bestehen auf Bescheiden.

Von der Fraktion Grüne & FGL hätte man erwarten können, dass sie die von der Verwaltung genannten Voraussetzungen zur Anwendung des Bau-Turbos um Aspekte aus dem Bereich Klimaschutz ergänzt. Immerhin haben sich einige grüne Rät:innen enthalten. Von der SPD-Fraktion war zu hoffen, dass sie sich der Forderung der Linken Liste anschließt, den Bau-Turbo ausschließlich für den Bau von preisgünstigen Mietwohnungen anzuwenden. Weit gefehlt! 

Fazit: Der Gemeinderat zieht sich weitgehend aus der Bauleitplanung zurück und überlässt diese der Verwaltung. Der Bau-Turbo wird zumindest in Konstanz nicht den Bau erschwinglicher Mietwohnungen begünstigen. Inzwischen übersteigt der künftige Mietpreis in Neubauten wie auf dem Ravensberg-Areal (beim Bahnhof Petershausen) 20 Euro pro Quadratmeter.

Fotos: Pit Wuhrer