Auf seiner letzten Sitzung verhandelte der Technische und Umweltausschuss (TUA) die Fortschreibung des Handlungsprogramms Wohnen (HaProWo): Es sollen sollen bis 2038 weiterhin 7900 Wohnungen gebaut werden. Davon jetzt die Hälfte für besondere Zielgruppen. Für gebundene Wohnungen wird eine Belegungs- und Mietpreisbindung von mindestens dreissig Jahren angestrebt.
Das Handlungsprogramm HaProWo ist die Leitlinie der Stadt Konstanz zur Steuerung des Wohnungsneubaus. Es legt Zielwerte für die Wohnungsbauentwicklung, Vorgaben zu Zielgruppenanteilen sowie Grundsätze zu Mietpreis- und Belegungsbindungen fest und ist maßgeblich für Bebauungsplanverfahren, Grundstücksvergaben und städtebauliche Verträge.
Das 2014 vom Gemeinderat beschlossene Programm sieht von 2016 bis 2038 den Bau von 7900 neuen Wohnungen vor, davon ein Viertel im unteren Preissegment („sozialer Wohnungsbau“), die Hälfte im mittleren Preissegment und ein Viertel im höheren Preissegment. Diese Aufteilung wurde vom TUA nun leicht angepasst. Angestrebt wird nun ein Drittel im unteren Preissegment und nur noch vierzig Prozent in der mittleren Preisklasse. In dieser Kategorie will die Stadt zudem künftig etwa jede zweite neue Wohnung für spezielle Zielgruppen errichten lassen, seien es Studierende und Azubis, Genossenschaften und Bauherrengemeinschaften, Pflege- oder Betriebswohnungen.
Ob der Wunschtraum von 7900 neuen Wohnungen überhaupt zu erreichen ist, stellte in der Debatte nicht nur CDU-Stadtrat Manfred Hölzl infrage. Auch die Verwaltung formulierte in ihrer Vorlage vorsichtig: „Der quantitative Orientierungsrahmen für den Wohnungsbau bleibt bestehen, wird jedoch stärker mit der Frage der wirtschaftlichen Umsetzbarkeit verknüpft.“
Ob es die 7900 Wohnungen überhaupt braucht, ob also die Bevölkerung wirklich wie prognostiziert wachsen wird, wurde nicht hinterfragt. Stadtrat Jürgen Ruff (SPD) verwies immerhin auf den leichten Bevölkerungsrückgang im letzten Jahr, für den er die durch hohe Mieten erzwungener Abwanderung ins Umland verantwortlich machte. Sabine Feist (CDU) brachte noch einen anderen Faktor ins Spiel: Würde der Wohnflächenbedarf je Person nicht immer weiter wachsen, bräuchte es weniger Neubau. „Pro Kopf 50 Quadratmeter Wohnfläche sind zu viel!“
Warum neue Wohnungen immer teurer werden
Grundlagen für die Fortschreibung des HaProWo liefert eine neue Studie des Büros empirica, das schon 2017 und 2021 den Konstanzer Wohnungsmarkt analysiert hatte. Darin legen die empirica-Forscher:innen dar, dass die zur Kostendeckung im Neubau erforderlichen Mieten inzwischen ein Niveau erreicht haben, das für die meisten Haushalte nicht mehr tragbar ist. Ohne öffentliche Förderung ergibt sich beim aktuellen Zinssatz für Baudarlehen (rund 3,5 Prozent) eine Kostenmiete von rund 20 Euro pro Quadratmeter.
Preistreiber sind die hohen Herstellungskosten für Wohnungen, die in den letzten zwanzig Jahren etwa doppelt so stark gestiegen sind wie die Verbraucherpreise. Dieser Anstieg liege an Verschärfungen des Baurechts, an Materialengpässen durch Corona und den Ukrainekrieg, auch an einem demographisch bedingten Fachkräftemangel. Lange haben fallende und niedrige Bauzinsen diese Kostensteigerungen kompensiert. Seit die Zinsen jedoch wieder gestiegen sind, also auch Finanzierungen teurer werden, lohnt sich der Mietwohnungsbau ohne Förderung nur noch im gehobenen Segment.
2017 empfahl empirica für das mittlere Preissegment noch Mietpreise von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter (€/qm). In ihrer aktuellen Studie wurde der Richtpreis anhand der zwischenzeitlichen Entwicklung der Haushaltseinkommen auf rund 15 €/qm erhöht. Entsprechend empfiehlt die aktuelle Studie im unteren Segment Neubaumieten von bis 12 €/qm, während das obere Segment ab rund 16 €/qm beginnt.
Der soziale Wohnungsbau als Preistreiber
Doch sind solche Neubaumieten überhaupt realistisch? Die Studie distanziert sich vorsichtig von ihren eigenen Preisempfehlungen. „Im derzeitigen Umfeld ist es jedoch unklar […] zu welchen Mieten oder Verkaufspreisen sich noch Neubauinvestoren finden lassen.“
Wie erwähnt beträgt die kalkulatorische Kostenmiete im frei finanzierten Neubau rund 20 €/qm. Für den sozialen Wohnungsbau errechnet empirica mit den aktuellen Förderbedingungen des Landes eine Kostenmiete von fast 15 €/qm. Das Land gibt jedoch vor, dass die geförderten Sozialmieten 20 bis 40 Prozent unterhalb des Vergleichsmieten liegen müssen. Die liegen gemäß Mietspiegel in Konstanz um die 12 €/qm, womit eine neue Sozialwohnung für 9,60 €/qm vermietet werden darf.
Damit lassen sich auch im geförderten Neubau derzeit die Kosten nicht erwirtschaften, geschweige irgendwelche Gewinne. Die gern mittels städtebaulicher Verträge gesicherten Auflagen an Bauträger, mit ihrem Projekt auch soziale Infrastruktur und eine gewisse Anzahl Sozialwohnungen zu errichten, erzwingt deshalb eine Quersubventionierung durch Erträge aus Wohnungen im mittleren und oberen Segment. Und treibt damit die Mieten nicht geförderter Wohnungen nach oben.
Dies gilt für den Neubau wie für den Bestand. Auch gemeinwohlorientierte Unternehmen wie die WOBAK sind genötigt, für den Neubau möglichst viel Eigenkapital einzusetzen, und haben so einen Anreiz, die Mieten im aus der Förderung gefallenen Altbestand zu erhöhen, um dieses Eigenkapital zu erwirtschaften.
Mehr Wohnen für Mitarbeitende
Große Hoffnungen setzen Stadt wie empirica auf den Bau von Betriebswohnungen, ein in den letzten Jahrzehnten außer Mode geratenes, nun aber in Zeiten des Fachkräftemangels neu entdecktes Instrument, um Arbeitskräfte zu gewinnen und zu halten. „Natürlich kann nicht jeder Betrieb eigene Werkswohnungen errichten oder Wohnungsbaugenossenschaften gründen“, schreibt empirica. „Alternativ können dann Kooperationen mit bestehenden Wohnungsbaugesellschaften oder Beteiligungen an kommunalen Wohnprojekten eingegangen werden.“
„Eine große Chance für einen echten Beitrag zum Wohnungsmarkt ist dann gegeben, wenn durch das Wohnen für Mitarbeitende neuer Wohnraum auf unternehmenseigenen Grundstücken oder in bislang nicht wohnwirtschaftlich genutzten Gebäuden entsteht“, zitiert empirica das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung.
Erinnern wir uns an das vor ein paar Jahren am Widerstand der Stadt gescheiterte Vorhaben des Discounters Aldi: Er wollte seinen Supermarkt im Oberlohn durch einen Neubau mit Wohnungen im Obergeschoss ersetzen. Wer es ernst meint mit Wohnungen für Mitarbeitende, dürfte eine solche Nutzungsänderung im Gewerbegebiet heute nicht mehr verweigern.
Enger Spielraum
Aber was kann die Stadt gegen steigende Mieten tun? Ehrlich gesagt: Nicht allzu viel. Bei Baustandards und Finanzierungskosten ist sie außen vor. Bauland ist in Konstanz schon aufgrund der geografischen Gegebenheiten knapp. Ein Sickereffekt, dass also zahlreicher Neubau – auch im teuren Segment – durch Umzugsketten indirekt günstigen Wohnraum freisetzt, greift nicht, weil die freiwerdenden Bestandswohnungen deutlich teurer vermietet werden oder alte Wohnungen erst gar nicht aufgegeben werden.
Die kalkulatorische Kostenmiete senken können planerische Vorgaben, die eine höhere Baudichte, also eine höhere Ausnutzung des Grundstücks etwa durch mehr Geschosse erlauben. Denkbar ist auch eine verbilligte Grundstückvergabe als Gegenleistung für abgesenkte Neubaumiete – was voraussetzt, dass die Stadt überhaupt ausreichend baureife Grundstücke besitzt.
Hilfreich sind zudem „die Vergabe an Bestandshalter, die sich langfristig zu günstigen Mieten verpflichten“ (vor allem WOBAK/ Genossenschaften) sowie die Konzeptvergabe von städtischen Grundstücken: Bei der Konzeptvergabe bekommt nicht der Meistbietende den Zuschlag für das Grundstück, vielmehr entscheidet die anhand vorgegebener Kriterien gemessene Qualität der eingereichten Nutzungs-, Gestaltungs- oder Nachhaltigkeitskonzepts. So werden etwa die Grundstücke im Neubaugebiet Hafner ausschließlich mittels Konzeptvergabe verkauft.
Mehr Sozialwohnungen im Neubau?
Die empirica-Studie stellt sich auch der Frage, ob der Anteil der Neubauwohnungen im unteren Preissegment nicht auf 50 Prozent erhöht werden sollte. Und antwortet mit einem klaren Nein. Für mehr Sozialwohnungen fehle das Geld, die Fördertöpfe seien schon jetzt viel zu schnell ausgeschöpft. Immerhin koste jede neue Sozialwohnung das Land rund 200.000 Euro.
„Wer in den Genuss einer solch hohen Förderung kommt, sollte daher auch wirklich bedürftig sein“, schreibt empirica. Und stuft dann nur etwa ein Drittel der Konstanzer Haushalte als durch die Wohnungsmiete „hoch belastet“ ein. Um diese Berechnung nachvollziehen zu können, bedarf es allerdings vertiefter Kenntnis statistischer Methoden, über die wohl nur wenige Entscheidungsträger:innen verfügen.
Dabei hält die Studie zu Recht fest: „Letztlich ist es aber immer auch eine politische Entscheidung, bei welchen Schwellenwerten man eine hohe Betroffenheit oder eine geringere Leistungsfähigkeit attestiert. […] Am Ende hängt die Realisierung der gewünschten Neubauquoten zudem auch davon ab, wie viel Budget bei Stadt und Land für die resultierenden Förderbedarfe zur Verfügung steht, wie viel man dafür also ausgeben kann und will. Auch das ist dann wieder eine rein politische Entscheidung.“
Fotos: Pit Wuhrer
Schreiben Sie einen Kommentar